Bab 5. Kajian Ekonomi dan Komersil

Bab 4. Kajian Teknis
29/11/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
29/11/2017

Analisis Permintaan (Demand)

Kajian pasar perlu dilakukan melalui pelaksanaan Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS). Dalam kajian ini diharapkan diketahui kondisi sampah dan pengelolaan sampah masyarakat, keinginan masyarakat untuk membayar biaya pengelolaan persampahan setiap bulannya (Willingness to Pay/WTP), serta kemampuan membayar biaya pengelolaan persampahan setiap bulannya (Affordability to Pay/ATP). Kajian ini merupakan ringkasan dari RDS yang akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.

Beberapa informasi yang dihimpun pada RDS diantaranya:

  • Kondisi demografi di wilayah perencanaan;
  • Jumlah rata-rata timbunan sampah yang dihasilkan per hari dan komposisinya;
  • Pengolahan sampah yang dilakukan oleh rumah tangga (untuk domestik) dan perusahaan (untuk non-domestik) sebelum diangkut oleh petugas pengangkut sampah;
  • Tingkat pelayanan yang diharapkan
  • Kemauan membayar (Willingness to Pay – WTP) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan;
  • Kemampuan membayar (Ability to Pay – ATP) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan.

Pada kajian ini juga dilakukan analisis tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario.

Analisis Pasar (Market)

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor persampahan.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Menguraikan potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU serta bagaimana aliran pendapatan tersebut. Pendapatan untuk sektor sampah antara lain:

  • Retribusi sampah yang dibayarkan masyarakat kepada pemerintah;
  • Tipping fee yang dibayarkan pemerintah (atau institusi yang diberi otoritas) kepada Badan Usaha Pelaksana;
  • Pendapatan lainnya, seperti pendapatan dari listrik untuk sistem pengelolaan sampah WtE (Waste to Energy), pendapatan dari penjualan bottom ash, dsb.

Berikut adalah contoh aliran pendapatan untuk WtE yang menghasilkan listrik dan Badan Usaha Pelaksana memiliki hak untuk menjual hasil listrik tersebut ke PT PLN:


Penentuan besaran retribusi sampah serta besaran tipping fee perlu mempertimbangkan aspek keuangan pemerintah serta aspek sosial ekonomi masyarakat. Penentuan harga jual listrik, harga jual bottom ash atau hasil keluaran lainnya mempertimbangkan harga di pasar.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif (retribusi, tipping fee, pendapatan lainnya) serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

  • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
  • pembangunan KPBU selesai lebih awal;
  • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mechanism);
  • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah.

  1. Asumsi umum
    • Periode evaluasi;
    • Faktor konversi; dan
    • Asumsi lain yang diperlukan.
  2. Manfaat
    • Penambahan penduduk yang terlayani (retribusi);
    • Penghematan dan perbaikan kondisi kesehatan masyarakat karena lingkungan yang bersih;
    • Penambahan suplai listrik (untuk WtE); dan/atau
    • Manfaat lain yang dapat dikuantifikasi.
      Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  3. Biaya
    • Biaya penyiapan KPBU;
    • Biaya modal;
    • Biaya operasional;
    • Biaya pemeliharaan;
    • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
      Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  4. Parameter penilaian
    • Economic Internal Rate of Return (EIRR)
    • Economic Net Present Value (ENPV)
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR)
  5. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate;
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat.

Analisis Keuangan

  1. Asumsi analisis keuangan
    • Tingkat inflasi per tahun
    • Nilai tukar mata uang
    • Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun
    • Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya
    • Tarif PLN yang akan digunakan di pengolahan (biasanya sesuai dengan tarif listrik golongan B-3/TM (Blok LWBP) dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
    • Harga bahan bakar solar non-subsidi per liter dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Periode kerjasama/periode evaluasi
    • Asumsi lain yang diperlukan
  2. Pendapatan
    • Besaran pendapatan yang diterima pemerintah dari retribusi sampah selama periode evaluasi
    • Besaran pendapatan yang diterima Badan Usaha Pelaksana dari tipping fee selama periode evaluasi
    • Pendapatan lainnya, seperti harga jual listrik untuk sistem pengolah WtE (Waste to Energy), dsb.
  3. Biaya
    • Biaya investasi (CAPEX)
      Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun.
      Perhitungan biaya investasi (CAPEX) didasarkan pada biaya kegiatan yang disiapkan oleh tim teknis. Dalam biaya kegiatan perlu dirinci jenis material yang diperlukan (harga satuan, spesifikasi teknis) dan tahapan pelaksanaan serta tahapan pembiayaan. Dari biaya kegiatan yang telah disusun tim teknis tersebut perlu dilakukan perhitungan/penyesuaian sehingga menjadi biaya investasi, yaitu antara lain dengan memperhitungkan biaya pajak, biaya kontingensi harga dan biaya lain-lain yang dipandang perlu untuk diperhitungkan sebagai biaya investasi (misalnya biaya administrasi proyek, biaya pra-operasi dan biaya studi).
    • Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      Berisikan ringkasan biaya OPEX per ton sampah yang perlu dikeluarkan oleh Badan Usaha maupun PJPK. Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

      • Jumlah sampah yang akan diangkut
      • Jumlah rit pengangkutan sampah
      • Biaya bahan bakar
      • Biaya tenaga kerja
      • Biaya pemeliharaan peralatan dan kendaraan angkut sampah
      • Biaya administrasi
      • Biaya lainnya
        Asumsi proyeksi biaya operasi dan pemeliharaan pada umumnya disusun sebagai berikut:
      • Didasarkan pada persentase dari aset atau biaya investasi; dan/atau
      • Didasarkan pada perincian setiap biaya operasi dan pemeliharaan sesuai dengan kebutuhan (volume) dan perkiraan harga bahan/u
  4. Indikator keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika IRR ekuitas masih lebih besar dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar daripada 1, maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
  5. Proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
    • Proyeksi arus kas (cash flow)
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
  6. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya;
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberkan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
  2. Financing
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Ancillary cost
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risk
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
  5. Competitive neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.