Bab 4. Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 3. Kajian Teknis
02/12/2017
Bab 5. Kajian Hukum dan Kelembagaan
02/12/2017

Analisis Permintaan

Kajian pasar perlu dilakukan melalui pelaksanaan Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS). Dalam kajian ini diharapkan diketahui kondisi pengelolaan lumpur tinja masyarakat, keinginan masyarakat untuk membayar biaya pengelolaan lumpur tinja setiap bulannya (Willingness to Pay/WTP), serta kemampuan membayar biaya pengelolaan lumpur tinja setiap bulannya (Affordability to Pay/ATP). Kajian ini merupakan ringkasan dari RDS yang akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan. Beberapa informasi yang dihimpun pada RDS diantaranya:

  • Kondisi demografi di wilayah perencanaan
  • Jumlah rata-rata Tinja yang dihasilkan per hari
  • Pengolahan lumpur tinja yang dilakukan oleh rumah tangga dan perusahaan sebelum diangkut oleh petugas pengangkut lumpur tinja
  • Tingkat pelayanan yang diharapkan
  • Kemauan dan kemampuan membayar penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan

Pada kajian ini juga dilakukan analisis tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario.

  • Metodologi
    Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS., mencakup:

    • Metode pengumpulan data
    • Metode Analisis
    • Analisis multinomial logistic regression (MLR)
  • Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survey
    Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

    • Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
    • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
    • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
    • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
    • Proses editing dan pengkodean (coding).
    • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
  • Analisis Deskriptif
    Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

    • Informasi jenis sumber air limbah (rumah, kost-an, kantor, industri, dan lain-lain)
    • Informasi rata-rata jumlah orang di masing-masing jenis sumber air limbah tersebut
    • Jenis pengolahan air limbah yang dimiliki
    • Keluhan-keluhan terhadap sistem pengolahan air limbah yang dimiliki- Tingkat pelayanan pengelolaan air limbah yang diharapkan
    • Analisis terhadap pendapatan responden
    • Kemauan membayar (Willingness to Pay – WTP) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan
    • Kemampuan membayar (Ability to Pay – ATP) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan.
  • Analisis Model Logistic Multinomial
    Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif penyedotan lumpur tinja. Pada model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif penyedotan lumpur tinja melalui sejumlah prediktor (variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun, selanjutnya dilakukan simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel bebas (prediktor). Dengan mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih lanjut mengenai kecenderungan kesedian responden dalam membayar tarif layanan penyedotan. Kemudian, berangkat dari simulasi dan analisis kecenderungan (peluang) tarif layanan akan dapat disimpulkan besar tarif yang pantas.

Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar jumlah tangki septik yang dapat dilayani, namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di bawah ini:Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar jumlah tangki septik yang dapat dilayani, namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di bawah ini:

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor pengelolaan air limbah.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Menguraikan potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU serta bagaimana aliran pendapatan tersebut. Pendapatan untuk sektor Limbah Tinja antara lain:

  • Retribusi penyedotan lumpur tinja yang dibayarkan masyarakat kepada pemerintah
  • Tipping fee yang dibayarkan pemerintah (atau institusi yang diberi otoritas) kepada Badan Usaha Pelaksana.

Penentuan besaran retribusi pengelolaan lumpur tinja serta besaran tipping fee perlu mempertimbangkan aspek keuangan pemerintah serta aspek sosial ekonomi masyarakat.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif (retribusi, tipping fee, pendapatan lainnya) serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

  • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
  • pembangunan/penyiapan KPBU selesai lebih awal
  • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehingga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mechanism);
  • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (AMBS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah.

  • Asumsi Umum
    • Periode evaluasi.
    • Faktor konversi
    • Dan asumsi lain yang diperlukan.
  • Manfaat
    Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU pengelolaan air limbah. Berikut adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin didapatkan bilamana pengelolaan air limbah dilakukan melalui skema KPBU:

    • Penambahan akses penduduk terhadap sarana pengolahan air limbah yang memadai
    • Penghematan dan perbaikan kondisi kesehatan masyarakat karena lingkungan yang bersih
    • Sistem pembuangan lumpur tinja yang lebih aman terhadap lingkungan
    • Manfaat lain yang dapat dikuantifikasi.

    Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
    Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi, seperti penghematan biaya kesehatan, penghematan waktu, dan lainnya. Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

  • Biaya
    Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

    • Biaya penyiapan KPBU.
    • Biaya modal.- Biaya operasional
    • Biaya pemeliharaan.- Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
  • Parameter Penilaian
    Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:

    • Economic Internal Rate of Return (EIRR).
    • Economic Net Present Value (ENPV).
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
  • Analisis Sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat

Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

  • Asumsi Analisis Keuangan
    Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU Rumah Sakit  adalah antara lain sebagai berikut :

    • Tingkat inflasi per tahun
    • Nilai tukar mata uang
    • Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun
    • Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya
    • Tarif PLN yang akan digunakan di pengolahan (biasanya sesuai dengan tarif listrik golongan B
    • 3/TM (Blok LWBP) dengan kenaikan sesuai indeks inflasi
    • Harga bahan bakar/energi yang digunakan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
    • Besarnya retribusi kepada masyarakat
    • Tarif pajak
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Periode kerja sama
    • Asumsi lain yang diperlukan
  • Pendapatan
    Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU seperti contoh pada tabel di bawah.
    Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis sebelumnya.
    Pendapatan untuk kegiatan pengelolaan air limbah ada dua, yaitu:

    • Besaran pendapatan yang diterima pemerintah / operator dari retribusi Limbah Tinja selama masa kerjasama – Besaran pendapatan yang diterima Badan Usaha Pelaksana dari tipping fee selama masa kerjasama
  • Biaya
    Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:
  • Biaya Investasi (CAPEX)
    Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdirya investasi ini di-breakdown pei dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku.

    • Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan
    • Biaya investasi untuk pembangunan Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT)
    • Biaya investasi untuk pengadaan truk tinja ataupun kendaraan penyedot tinja lainnya.
    • Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan akses, tempat parkir, dll
    • Biaya investasi untuk sarana
    • Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan
    • Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
  • Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX)
    Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

    • Jumlah lumpur tinja yang akan diangkut
    • Jumlah rit pengangkutan lumpur tinja
    • Biaya bahan bakar- Biaya tenaga kerja
    • Biaya perbaikan dan pemeliharaan peralatan dan kendaraan angkut lumpur tinja
    • Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
    • Biaya penyusutan
    • Biaya asuransi
    • Biaya bunga hutang
    • Biaya lainnya

    Asumsi proyeksi biaya operasi dan pemeliharaan pada umumnya disusun sebagai berikut:

    • Didasarkan pada persentase dari aset atau biaya investasi; dan/atau
    • Didasarkan pada perincian setiap biaya operasi dan pemeliharaan sesuai dengan kebutuhan (volume) dan perkiraan harga bahan/upah.
  • Indikator Keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK
    • Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK
  • Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement).
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
    • Proyeksi arus kas (cash flow).
  • Analisis Sensitifitas 
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya.
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Analisis Value For Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

  • Perhitungan Biaya Dasar (base Cost) 
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC  : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU  : CAPEX, OPEX, dan profit
  • Pembiayaan (Financing)
    Menguraikan kehandalan sumber air bersih yang diusulkan, baik dari sisi kualitas, kuantitas, dan kontinuitas. Akan lebih baik apabila di lokasigedung olah raga terdapat sumber air tanah yang baik untuk digunakan sebagai cadangan. Air bersih harus tersedia dengan jumlah yang mencukupi. Perhitungan kasarnya 400 Liter/tempat tidur/hari.
  • Biaya Lain-lain (Ancillari Cost) 
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  • Risiko
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.Dalam pembangunan infrastruktur, resiko merupakan salah satu hal didalam melakukan keputusan investasi dalam kemitraan antara pemerintah dengan swasta, semakin besar resiko yang dihadapi semakin kecil peluang untuk terjadinya kemitraan dan semakin besar profit margin yang akan diambil oleh pihak mitra swastanya.
  • Competitive Neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  • Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.

Alternatif Pengembalian Investasi

Pengembalian Investasi KPBU

  1. Pengguna Membayar (User Pay) Pengembalian Investasi Badan Usaha melalui pendapatan dari pembayaran tarif oleh pengguna akhir
    1. Pendapatan tarif lebih rendah dari kelayakan komersial proyek
      • Penyesuaian Kebutuhan Teknis > Dilakukan penyesuaian desain teknis untuk dapat menurunkan beban CAPEX dan OPEX
      • Merivisi Lingkup KPBU > Lingkup pembangunan atau pelayanan infrastruktur KPBU dikurangi untuk dapat menurunkan CAPEX dan OPEX
      • Dukungan Kelayakan > Dapat dilakukan apabila:
        • Proyek memiliki kepentingan & kemanfaatan sosial
        • KPBU telah layak secara ekonomi tapi belum layak secara finansial
        • KPBU menggunakan prinsip pengguna pembayar
        • Nilai Investasi KPBU >= Rp 100 Miliar
        • Proses Pengadaan BU dilakukan secara terbuka dan kompetitif
        • Ada skema pengalihan aset di akhir periode
        • Sektor infrastruktur terdaftar PerPres No. 28 tahun 2015
      • Membatalkan Proyek KPBU > Jika sudah tidak mungkin dilakukan penyesuaian teknis, revisi lingkup KPBU serta disediakannya Dukungan Kelayakan dari Pemerintah
    2. Pendapatan tarif cukup untuk memenuhi kelayakan komersil proyek
      • Pendapatan dari tarif dapat menutupi biaya CAPEX dan OPEX & Keuntungan Badan Usaha
    3. Pendapatan tarif jauh melebihi kelayakan komersil proyek
      • Penerapan Clawback Payment
      • Kompensasi yang dapat diminta PJPK kepada BU jikapenapatan tarif lebih tinggi dari kebutuhan pengembalian investasi
      • Clawback Payment = (Keuntungan Aktual – Kebutuhan Pengembalian Investasi) x X%
      • X adalah persentase kompensasi yang dapat diminta PJPK berdasarkan kesepakatan dalam Perjanjian Kerjasama.
        Contoh:
        Misalkan dalam perjanjian Kerjasama disepakati bahwa tarif LRT ditetapkan sebesar Rp 2000 per penumpang dari jumlah rata-rata penumpang sebanyak 000 orang per/ hari untuk memenuhi kelayakan komersial pada saat beroperasi ternyata jumlah rata-rata penumpang adalah sebanyak 800.000 orang/hari.
        Diasumsikan bahwa dalam Perjanjian KPBU telah disepakati bahwa PJPK berhak mendapatkan konpensasi sebesar 50% dari kelebihan keuntungan (kelebihan penumpang  dari rata-rata yang disepakati ).
        Maka Clawback yg diteriama PJPK adalah sebesar (800.000-500.000) x 50% x 2.000=Rp 100.000.000
  1. Biaya CAPEX, Biaya OPEX, Keuntungan
  2. Pembayaran ketersediaan Layanan (Availability Payment /AP) Pengembalian Investasi Badan Usaha melalui pembayaran dari PJPK untuk  penggunaan aset yang SUDAH selesai dibangun oleh Badan Usaha
    1. Mekanikme AP bersifat uniter dimana pembayaran dilakukan hanya untuk seksi atau bagian dari asset yg telah berfungsi
    2. Syarat
      • Proyek memiliki kepentingan dan kemanfaatan sosial
      • Spesifikasi keluaran dan Indikator kinerja yang objektif dan teratur
      • Ada sistem pemantauan keluaran dan Indikator kinerja secara efektif
      • Ada formula perhitungan AP yang menjadi dasar pembayaran
      • Jika ada penerapan tarif kepada masyarakat maka perlu ada sistem penarikan tarif yang efektif dan transparan
    3. Availability Payment = (Capex + Opex + ROI) / Jangka Waktu Pengembalian AP