Bab 5. Kajian Ekonomi dan Komersil

Bab 4. Kajian Teknis
01/12/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
01/12/2017

Analisis Permintaan (Demand)

  1. Analisis kondisi eksisting PJU
    Kebutuhan PJU ditentukan berdasarkan beberapa hal seperti tipe jalan, kondisi lalu lintas, kondisi geometrik dan perkerasan jalan, dan lain-lain. Berikut adalah tahapan-tahapan yang perlu dilakukan dalam melakukan analisis permintaan Penerangan Jalan Umum (PJU).

    1. Identifikasi tipe jalan yang ditinjau
      Tipe jalan yang berbeda membutuhkan kualitas (intensitas) pencahayaan yang berbeda sehingga penting untuk diidentifikasi terlebih dahulu tipe jalan yang ditinjau.
    2. Analisis volume lalu lintas eksisting
      Analisis volume lalu lintas eksisting dilakukan dengan melakukan estimasi besar volume jam puncak pada kondisi eksisting. Analisis ini digunakan sebagai dasar dalam menentukan besar kapasitas ruas jalan dalam hal ini lebar ruas jalan. Analisis lalu lintas dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara, yaitu link-based dan network-based. Proyeksi disesuaikan dengan metode analisis yang digunakan.
    3. Analisis kapasitas jalan eksisting
      Berdasarkan volume lalu lintas eksisting yang telah diestimasi, kapasitas jalan dihitung sedemikian rupa agar mampu mengakomodir besar volume lalu lintas yang melintas ruas jalan yang ditinjau. Kapasitas jalan dalam hal ini terutama lebar jalan merupakan dasar dalam menentukan kebutuhan titik-titik lampu penerangan jalan.
    4. Evaluasi geometrik jalan eksisting
      Disamping lebar ruas jalan, Kondisi geometrik terutama pada tikungan juga menentukan kebutuhan titik lampu penerangan jalan. Seringkali kondisi geometrik yang ada di lapangan tidak sesuai dengan standar yang ada sehingga dibutuhkan penyesuaian kembali.
    5. Evaluasi tekstur perkerasan eksisting
      Tekstur perkerasan dalam kaitannya dengan PJU adalah karakteristik pantulan cahaya oleh perkerasan jalan. Jika tekstur eksisting tidak sesuai dengan kebutuhan maka diperlukan penyesuaian.
    6. Analisis aktivitas lain eksisting di sekitar jalan tinjauan
      PJU tidak hanya memberikan penerangan pada aktifitas lalu lintas melainkan pada aktifitas lainnya, seperti pejalan kaki, tempat parkir, dan lain-lain.
    7. Evaluasi kesesuaian kebutuhan titik lampu eksisting
      Kebutuhan titik lampu disesuaikan dengan lebar jalan dan kondisi geometrik. Dengan menyesuaikan panjang jalan yang ditinjau dengan standar jarak antar PJU untuk tipe jalan tertentu dengan jenis PJU tertentu maka dapat diperoleh jumlah titik PJU yang dibutuhkan untuk menerangi ruas jalan yang ditinjau.
    8. Evaluasi kesesuaian kualitas pencahayaan eksisting
      Seringkali kebutuhan kualitas (intensitas) pencahayaan berbeda dengan kualitas pencahayaan yang terjadi di lapangan. Dengan melakukan evaluasi terhadap kondisi yang terjadi dengan kebutuhannya maka dapat diperoleh perbedaan (gap) yang perlu diantisipasi.
      Dengan mengetahui kualitas (intensitas) pencahayaan yang dibutuhkan untuk tiap titik lampu maka dapat diestimasi besar demand PJU total yang dibutuhkan.
    9. Analisis penghematan energi
      Tahap ini membahas mengenai perbandingan antara kondisi eksisting dengan solusi yang dipropose sehingga dapat diperoleh nilai penghematan energi yang terjadi. Secara sederhana, tahapan ini merupakan perbandingan antara 2 (dua) skenario, yaitu Skenario ‘With Project‘ dan Skenario ‘Without Project‘.
      Setelah kondisi dasar diketahui maka langkah selanjutnya adalah memproyeksikan kebutuhan kedepannya sehingga dapat diprediksi besar kebutuhan dan penghematan energi yang diperoleh.
  2. Proyeksi permintaan PJU
    Pada dasarnya tahapan pada proyeksi demand tidak jauh berbeda dengan tahapan pada analisis kondisi eksisting. Perbedaan mendasar pada tahapan ini adalah kondisi yang ditinjau adalah kondisi di masa depan yang direncanakan. Beberapa tahapan yang perlu dilakukan dalam melakukan proyeksi demand PJU antara lain adalah sebagai berikut:

    1. Analisis kebutuhan tipe jalan (jika terjadi perubahan)
      Rencana perubahan tipe jalan akan mengakibatkan perubahan kebutuhan PJU baik dari segi jumlah titik PJU maupun kualitas pencahayaan. Perubahan tipe jalan (jika terjadi) harus sesuai dengan RTRW.
    2. Proyeksi volume lalu lintas
      Volume lalu lintas umumnya meningkat tiap tahunnya. Peningkatan lalu lintas yang tinggi mengakibatkan meningkatnya kebutuhan kapasitas ruas jalan yang berdampak pada kebutuhan penambahan lebar jalan. Proyeksi disesuaikan dengan metode analisis yang digunakan.
    3. Proyeksi kebutuhan peningkatan kapasitas jalan
      Sesuai dengan volume lalu lintas yang diproyeksikan. Kebutuhan peningkatan lebar jalan sebagai fungsi dari kapasitas dilakukan selama masa waktu perencanaan (umumnya 10-20 tahun).
    4. Proyeksi geometrik jalan (jika terjadi perubahan)
      Jika terjadi perubahan geometrik jalan (penyesuaian ataupun penambahan geometrik baru seperti persimpangan dan lain-lain) perlu dilakukan selama masa waktu perencanaan.
    5. Proyeksi tekstur perkerasan jalan (jika terjadi perubahan)
      Kebutuhan peningkatan perkerasan jalan berpengaruh terhadap tipe perkerasan jalan sehingga berpengaruh pula pada tekstur perkerasannya. Perencanaan perkerasan jalan harus mempertimbangkan tekstur perkerasan jalan yang dapat memberikan karakteristik pemantulan cahaya sesuai dengan kebutuhan.
    6. Proyeksi aktifitas sekitar jalan tinjauan
      Perubahan tata guna lahan dapat mempengaruhi aktifitas sekitar seperti peningkatan jumlah pejalan kaki, tempat ngetem, dan lain sebagainya. Hal ini berpengaruh terhadap tingkat keamanan, jika penerangan jalan tidak memadai akan mengakibatkan peningkatan kerawanan.
    7. Proyeksi kebutuhan penambahan titik lampu
      Kebutuhan penambahan titik lampu disesuaikan dengan peningkatan jalan baik dari segi tipe jalan maupun kapasitas jalan selama waktu perencanaan.
    8. Proyeksi kebutuhan kualitas pencahayaan
      Kebutuhan kualitas pencahayaan disesuaikan dengan peningkatan jalan yang direncanakan baik dari segi tipe jalan selama waktu perencanaan.
    9. Analisis umur rencana PJU
      Penggunaan jenis lampu disesuaikan dengan umur lampu. Perencanaan penggantian PJU dapat dilakukan dengan menyesuaikan umur lampu dengan efisiensi selama waktu perencanaan.
    10. Proyeksi penghematan energi
      Serupa seperti pada analisis kondisi eksisting, tahapan ini merupakan perbandingan antara 2 (dua) skenario, yaitu Skenario ‘With Project’ dan Skenario ‘Without Project’ selama waktu perencanaan.

Analisis Pasar (Market)

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya, jika proyek membutuhkan penjaminan.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar tidak dilakukan karena pembeli layanan adalah pemerintah.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor PJU. Identifikasi ini diantaranya meliputi pemetaan operator industri PJU (rival firm), kemampuan pemerintah sebagai pembeli layanan (customer), peluang munculnya pemain baru, produk subsitusi, dan supplier.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Menguraikan potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU serta mekanisme penyesuaiannya. Sumber pendapatan untuk sektor PJU adalah sebagai berikut:

  • Pendapatan yang diterima oleh pemerintah dari Pajak Penerangan Jalan Umum;
  • Pendapatan yang diterima oleh Badan Usaha Pelaksana dari pembayaran pemerintah atas pemenuhan layanan PJU; dan/atau
  • Pendapatan lain sesuai dengan bentuk kerjasama, seperti dari pendapatan dari iklan yang terintegrasi dengan fasilitas PJU, dan lainnya.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif  serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

  • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
  • pembangunan KPBU selesai lebih awal;
  • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mechanism);
  • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah.

  1. Asumsi umum
    • Periode evaluasi;
    • Faktor konversi;
    • Asumsi lain yang diperlukan.
  2. Manfaat
    • Meningkatkan kegiatan ekonomi di wilayah perencanaan.
    • Mendukung keamanan (menurunkan tingkat kriminalitas) wilayah.
    • Menurunkan tingkat kecelakaan.
    • Manfaat lain yang dapat dikuantifikasi.
      Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  3. Biaya
    • Biaya penyiapan KPBU;
    • Biaya modal;
    • Biaya operasional;
    • Biaya pemeliharaan;
    • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
      Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  4. Parameter penilaian
    • Economic Internal Rate of Return (EIRR)
    • Economic Net Present Value (ENPV)
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR)
  5. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate;
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat.

Analisis Keuangan

  1. Asumsi analisis keuanganAsumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU SPAM adalah sebagai berikut :
    • Tingkat inflasi per tahun.
    • Prosentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman per tahun.
    • Jangka waktu dan besarnya penyesuaian tarif listrik.
    • Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya.
    • Prosentase biaya pemeliharaan terhadap aktiva tetap yang dihitung berdasarkan rata-rata biaya pemeliharaan terhadap aktiva.
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya.
    • Periode kerjasama.
  2. Perkiraan kebutuhan investasi
    • Biaya investasi (CAPEX)Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor PJU  ini antara lain meliputi :
      • Biaya material PJU
      • Biaya jasa konstruksi
      • Biaya penyambungan
      • Biaya Jaminan Instalasi
      • Biaya Administrasi

      Selain itu ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.

    • Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      Berisikan ringkasan biaya OPEX PJU yang perlu dikeluarkan oleh Badan Usaha maupun PJPK. Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

      • Pemeliharaan dan penggantian lampu
      • Biaya tenaga Kerja
      • Pemungutan Pajak Penerangan Jalan
      • Biaya Jaminan Instalasi
      • Biaya Administrasi
  3. Pendapatan
    Berisikan uraian mengenai proyeksi tarif pendapatan PJPK dan juga Badan Usaha. Pendapatan yang dapat diperoleh dari Sektor PJU diantaranya sebagai berikut :

    • Pendapatan yang diterima oleh pemerintah dari Pajak Penerangan Jalan Umum;
    • Pendapatan yang diterima oleh Badan Usaha Pelaksana dari pembayaran pemerintah atas pemenuhan layanan PJU; dan/atau
    • Pendapatan lain sesuai dengan bentuk kerjasama, seperti dari pendapatan dari iklan yang terintegrasi dengan fasilitas PJU, dan lainnya.
  4. Indikator keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR (Internal Rate of Return), NPV (Net Present Value) dan DSCR (Debt Service Coverage Ratio) dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika IRR ekuitas lebih besar daripada Minimum Attractive Rate of Return (MARR) maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka proyek LAYAK.
  5. Proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
    • Proyeksi arus kas (cash flow)
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
  6. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya;
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberkan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.


  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC: CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU: CAPEX, OPEX, dan profit
  2. Financing
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Ancillary cost
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risk
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
  5. Competitive neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.