Bab 5. Kajian Ekonomi dan Finansial

Bab 4. Kajian Teknis
26/11/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
26/11/2017

Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan (demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan, proyeksi kinerja keuangan, analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money).

Kajian Ekonomi

  1. Analisis Permintaan (Demand)
    Analisis permintaan ini ditujukan untuk mendapatkan gambaran yang lebih komprehensif terkait proyek pembangunan atau pengembangan Lapas, terutama dari aspek ekonomi, komersial dan jumlah kebutuhan fasilitas bangunan dan fungsi lainnya, maka proyeksi dan perkiraan jumlah penghuni lapas menjadi sangat penting. Hal ini akan menentukan asumsi besarnya biaya pembangunan gedung dan fasilitas yang diperlukan yang ideal dan pengaruh-pengaruhnya.
    Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang akan memuat proporsi penghuni yang akan menempati bangunan lapas,  serta kemampuan dan harapan pelayanan yang diinginkan.  Kajian RDS Lembaga Pemasyarakatan ini juga dapat digunakan untuk mengkonfirmasi analisa demand forecast dan akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.
  2. Metodologi
    Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam metodologi mencakup:

    1. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan menyangkut dengan bangunan lapas  yang akan dibangun.
    2. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs, dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang) pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi baris dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat dari nilai Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa hubungan antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat dari nilai korelasinya. Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary (dua kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai kategori lebih dari dua.
  3. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai
    Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

    • Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
    • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
    • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
    • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
    • Proses editing dan pengkodean (coding).
    • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
  4. Analisis RDS
    Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis terhadap hasil pengumpulan data. Analisis ini dapat dilakukan secara deskriptif, induktif, logistic multinomial, ataupun gabungan dari antaranya. Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

    • Institusi responden
    • Pangkat dan jabatan responden
    • Alur jumlah atau prosentase penghuni Lapas mulai dari tahanan, pengadilan hingga pemasyarakatan.
    • Sarana bangunan eksisting yang digunakan.
    • Ketersediaan utilitas Lapas
    • Jenis dan tingkat penggunaan fasilitas Lapas.
    • Tingkat ketersediaan penjaga dan pembina Lapas.
    • Ekspetasi utama responden terhadap rencana pembangunan gedung lapas. (misalnya, keamanan, kenyamanan, kebersihan laingkungan, maupun fasilitas lainnya).
    • Dan sebagainya.

Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan potensi jumlah penghuni Lapas, namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU di sektor pengembangan Lapas. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di bawah ini:

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor pengembangan Lapas.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian kerjasama. Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif atau pembayaran serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

  • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
  • pembangunan KPBU selesai lebih awal;
  • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehingga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mechanism);
  • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:

  1. Asumsi umum
    • Periode evaluasi;
    • Faktor konversi;
    • Dan asumsi lain yang diperlukan.
  2. Manfaat
    Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU pembangunan atau pengembangan Lapas. Berikut adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin terjadi dari investasi pembangunan atau pengembangan Lapas:

    • Manfaat kesehatan penghuni Lapas
    • Manfaat pendapatan penghuni Lapas dari kegiatannya di dalam Lapas
    • Manfaat efisiensi kebutuhan SDM dalam pengelolaan Lapas
    • Dan sebagainya
      Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi, seperti penghematan biaya dan lainnya. Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  3. Biaya
    Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi. Biaya tersebut diantaranya adalah:

    • Biaya penyiapan KPBU;
    • Biaya modal;
    • Biaya operasional;
    • Biaya pemeliharaan;
    • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
  4. Parameter Penilaian
    Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:

    • Economic Internal Rate of Return (EIRR);
    • Economic Net Present Value (ENPV);
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
  5. Analisis Sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate;
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat

Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

  1. Asumsi Analisis Keuangan
    Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU bangunan Lembaga pemasyarakatan adalah antara lain sebagai berikut :

    • Tingkat inflasi per tahun
    • Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Periode kerja sama
  2. Pendapatan
    Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis sebelumnya.
  3. Biaya
    Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap konstruksi atau pengembangan Lapas hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:

    1. Biaya investasi (CAPEX)
      Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor pembangunan atau pengembangan Lapas antara lain meliputi :

      • Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan lahan/tanah
      • Biaya investasi untuk pembangunan lembaga pemasyarakatan.
      • Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang
      • Biaya investasi untuk fasilitas Lapas
      • Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur pendukung, termasuk jalan akses, tempat parkir, dll.
      • Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan.
        Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, dan biaya peresmian.
    2. Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

      • Biaya tenaga kerja
      • Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur bangunan lembaga pemasyarakatan.
      • Biaya listrik, bahan bakar genset, dan utilitas
      • Biaya penyusutan
      • Biaya asuransi
      • Biaya bunga hutang
      • Biaya lainnya
  4. Indikator keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
  5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
    • Proyeksi arus kas (cash flow)
  6. Analisis Sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya;
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

Penilaian VFM membandingkan total biaya proyek dari komparator sektor publik (PSC) dengan itu proyek KPBU dan perbedaan ini disebut sebagai nilai manfaat uang. Jika biaya proyek KPBU yang dinilai cenderung menjadi lebih rendah daripada biaya PSC, maka proyek KPBU dikatakan kemungkinan dapat memberikan nilai manfaat positif untuk uang.

Penilaian VFM memanfaatkan asumsi tentang ekonomi makro dan lokal masa depan, penilaian risiko probabilistik, model keuangan dan analisis sensitivitas untuk melakukan perbandingan ini dan untuk mengembangkan pemahaman tentang berbagai potensi VFM bahwa proyek dapat bermanfaat.

Total biaya proyek dibandingkan pada risiko disesuaikan dan net present value ( “NPV”) dasar.

Untuk sampai pada biaya risiko yang sesuai, salah satu praktik standar yang sering dilakukan adalah dengan mengembangkan matriks risiko dan mengkuantifikasi risiko tersebut melalui workshop risiko.

Penilaian VFM disajikan dalam bab ini telah dilakukan setelah penutupan keuangan untuk proyek tersebut. Bagian berikut memberikan rincian tentang biaya proyek dan hasil penilaian VFM ini.

  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
  2. Pembiayaan (Financing)
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risiko
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
  5. Competitive Neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.