Bab 4. Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 3. Kajian Teknis
04/12/2017
Bab 5. Kajian Hukum dan Kelembagaan
04/12/2017

Kajian Ekonomi

  1. Analisis Permintaan (Demand)
    Analisis permintaan ini ditujukan untuk untuk mendapatkan gambaran yang lebih komprehensif terkait proyek pasar umum, terutama dari aspek ekonomi, komersial dan jumlah kebutuhan sarana, maka hubungan antara perilaku (kondisi) konsumen dengan perkembangan pasar, hubungan antara perilaku (kondisi) pedagang dengan perkembangan pasar, dan analisa kemampuan membayar pedagang menjadi sangat penting.
    Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang akan memuat proporsi pelanggan yang mau berbelanja di pasar ini, kemampuan membayar pedagang, kesediaan membayar tariff sewa dan retribusi, dan harapan pelayanan yang diinginkan.  Kajian RDS pasar ini juga dapat digunakan untuk mengkonfirmasi prakiraan permintaan dan perlu dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.
    Pada kajian ini juga dilakukan analisis tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario

    1. Metodologi
      Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS, mencakup:

      • Metode Pengumpula Data
      • Metode Analisis
      • Analisis multinomial logistic regression (MLR)
        Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena melibatkan lebih dari dua variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang akan diprediksi oleh beberapa variabel tidak bebas.
    2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai
      Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

      • Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
      • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
      • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
      • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
      • Proses editing dan pengkodean (coding).
      • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
    3. Analisis Deskriptif 
      Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

      • Informasi kelompok usia responden.
      • Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden.
      • Kebiasaan masayarakat berbelanja.
      • Frekuensi berbelanja pelanggan dan frekuensi transaksi pedagang.
      • Kesediaan membayar tariff kios/ los (willingnes to pay).
      • Keinginan pelanggan untuk berbelanja di rencana pasar tersebut (willingness to use).
      • Ekspetasi utama responden terhadap rencana pasar tersebut. (misalnya, kenyamanan pasar, kebersihan, tempat parkir, tarif sewa ruko/toko/kios/los, akses ke pasar, dan fasilitas lainnya)
    4. Analisis Induktif
      Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya hubungan antara perilaku dengan perkembangan pasar, hubungan antara perilaku masyarakat (kondisi) pedagang dengan perkembangan pasar.
    5. Analisis Model Logistic Multinomial
      Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif sewa ruko/toko/kios/los. Pada model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif sewa melalui sejumlah prediktor (variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun, selanjutnya dilakukan simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel bebas (prediktor). Dengan mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih lanjut mengenai kecenderungan kesediaan responden dalam membayar tarif sewa. Kemudian, berangkat dari simulasi dan analisis kecenderungan (peluang) tarif sewa akan dapat disimpulkan besar tarif yang pantas.
  2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survey
    Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

    • Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
    • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
    • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
    • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.- Proses editing dan pengkodean (coding).
    • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
  3. Analisis Deskriptif
    Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

    • Informasi kelompok usia responden.- Informasi pekerjaan dan kewarganegaraan responden
    • Biaya yang dikeluarkan responden untuk menggunakan gedung olah raga.
    • Frekuensi responden menggunakan gedung olah raga.- Kesediaan membayar biaya gedung olah raga.
    • Keinginan pelanggan untuk menggunakan gedung olah raga tersebut (willingness to use).
    • Ekspetasi utama responden terhadap pelayanan gedung olah ragatersebut. (misalnya, kenyamanan, kebersihan, tempat parkir, akses ke transportasi umum dan fasilitas lainnya).
  4. Analisis Induktif
    Analisis induktif digunakan untuk mengkaji ada tidaknya hubungan antara dua variabel yang ada, juga akan melihat seberapa kuat hubungan yang terjadi jika memang hubungan itu ada. Contoh analisis yang dilakukan adalah misalnya hubungan antara perilaku masyarakat dengan perkembangan gedung olah ragadi wilayah tersebut.

Analisis Pasar (Market)

Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar pelanggan pasar umum namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di bawah ini:Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar pelanggan pasar umum namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu dimasukkan beberapa hal di bawah ini:

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor perdagangan.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian kerjasama. Untuk sektor pasar umum, meliputi:Berisikan uraian potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian kerjasama. Untuk sektor pasar umum, meliputi:

  • Pendapatan dari sewa ruko/toko/kios/los.
  • Pendapatan dari Jasa pelayanan Listrik dan air.
  • Pendapatan dari Jasa pelayanan Kebersihan.
  • Pendapatan dari Jasa Keamanan.- Pendapatan dari perparkiran.
  • Pendapatan dari MCK dan- Pendapatan dari Jasa pelayanan Fasilitas Umum.

Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

  • kenaikan biaya KPBU (cost over run)
  • pembangunan KPBU selesai lebih awal
  • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mechanism)
  • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.

Analisis Biaya dan Manfaat Sosial ( AMBS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah.

  • Asumsi Umum
    • Periode evaluasi.
    • Faktor konversi.
    • Dan asumsi lain yang diperlukan.
  • Manfaat
    Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU Pasar umum. Berikut adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin terjadi dari investasi pasar umum: Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi, Manfaat tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  • Biaya
    Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.

    • Biaya penyiapan KPBU.
    • Biaya modal.
    • Biaya operasional.
    • Biaya pemeliharaan.
    • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proye
  • Parameter Penilaian
    Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU yang akan akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputI:

    • Economic Internal Rate of Return (EIRR).
    • Economic Net Present Value (ENPV).
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
  • Analisis Sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat

Analisis Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

  • Asumsi Analisis Keuangan
    Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU Rumah Sakit  adalah antara lain sebagai berikut :

    • Tingkat inflasi per tahun
    • Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun
    • Jumlah pegawai (dokter, perawat dan tenaga pendukung lainnya) yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya
    • Lama waktu rawat inap
    • Jumlah rata-rata operasi
    • Besarnya tarif sewa lahan untuk vendor
    • Biaya pengolahan limbah (domestik dan medis)Biaya pengolahan limbah (domestik dan medis)
    • Biaya utilitas.
    • Tarif pajak
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Periode kerja sama
  • Pendapatan
    Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis sebelumnya.
  • Biaya
    Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:
  • Biaya Investasi (CAPEX)
    Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor pasar umum ini antara lain meliputi :

    • Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan dan lahan pasar.
    • Biaya investasi untuk sarana pendukung.
    • Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan akses, tempat parkir, dll.
    • Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
  • Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX)
    Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

    • Biaya tenaga kerja
    • Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur pasar umum
    • Biaya semi variable (biaya insentif penerimaan selain gaji yang besar kecilnya tergantung pada banyak sedikitnya jumlah pelayanan yang diberikan)
    • Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
    • Biaya penyusutan
    • Biaya asuransi
    • Biaya bunga hutang
    • Biaya Lainnya
  • Indikator Keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK
  • Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
    • Proyeksi neraca (balance sheet).
    • Proyeksi arus kas (cash flow).
  • Analisis Sensitifitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya.
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Analisis Value For Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

  • Perhitungan Biaya Dasar (base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC  : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU  : CAPEX, OPEX, dan profit
  • Pembiayaan (Financing)
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  • Biaya Lain-lain (Ancillari Cost)
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  • Risiko
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
    Dalam pembangunan infrastruktur, resiko merupakan salah satu hal didalam melakukan keputusan investasi dalam kemitraan antara pemerintah dengan swasta, semakin besar resiko yang dihadapi semakin kecil peluang untuk terjadinya kemitraan dan semakin besar profit margin yang akan diambil oleh pihak mitra swastanya.
  • Competitive Neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  • Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.

Alternatif Pengembalian Investasi

Pengembalian Investasi KPBU

  1. Pengguna Membayar (User Pay) Pengembalian Investasi Badan Usaha melalui pendapatan dari pembayaran tarif oleh pengguna akhir
    1. Pendapatan tarif lebih rendah dari kelayakan komersial proyek
      • Penyesuaian Kebutuhan Teknis > Dilakukan penyesuaian desain teknis untuk dapat menurunkan beban CAPEX dan OPEX
      • Merivisi Lingkup KPBU > Lingkup pembangunan atau pelayanan infrastruktur KPBU dikurangi untuk dapat menurunkan CAPEX dan OPEX
      • Dukungan Kelayakan > Dapat dilakukan apabila:
        • Proyek memiliki kepentingan & kemanfaatan sosial
        • KPBU telah layak secara ekonomi tapi belum layak secara finansial
        • KPBU menggunakan prinsip pengguna pembayar
        • Nilai Investasi KPBU >= Rp 100 Miliar
        • Proses Pengadaan BU dilakukan secara terbuka dan kompetitif
        • Ada skema pengalihan aset di akhir periode
        • Sektor infrastruktur terdaftar PerPres No. 28 tahun 2015
      • Membatalkan Proyek KPBU > Jika sudah tidak mungkin dilakukan penyesuaian teknis, revisi lingkup KPBU serta disediakannya Dukungan Kelayakan dari Pemerintah
    2. Pendapatan tarif cukup untuk memenuhi kelayakan komersil proyek
      • Pendapatan dari tarif dapat menutupi biaya CAPEX dan OPEX & Keuntungan Badan Usaha
    3. Pendapatan tarif jauh melebihi kelayakan komersil proyek
      • Penerapan Clawback Payment
      • Kompensasi yang dapat diminta PJPK kepada BU jikapenapatan tarif lebih tinggi dari kebutuhan pengembalian investasi
      • Clawback Payment = (Keuntungan Aktual – Kebutuhan Pengembalian Investasi) x X%
      • X adalah persentase kompensasi yang dapat diminta PJPK berdasarkan kesepakatan dalam Perjanjian Kerjasama.
        Contoh:
        Misalkan dalam perjanjian Kerjasama disepakati bahwa tarif LRT ditetapkan sebesar Rp 2000 per penumpang dari jumlah rata-rata penumpang sebanyak 000 orang per/ hari untuk memenuhi kelayakan komersial pada saat beroperasi ternyata jumlah rata-rata penumpang adalah sebanyak 800.000 orang/hari.
        Diasumsikan bahwa dalam Perjanjian KPBU telah disepakati bahwa PJPK berhak mendapatkan konpensasi sebesar 50% dari kelebihan keuntungan (kelebihan penumpang  dari rata-rata yang disepakati ).
        Maka Clawback yg diteriama PJPK adalah sebesar (800.000-500.000) x 50% x 2.000=Rp 100.000.000
  1. Biaya CAPEX, Biaya OPEX, Keuntungan
  2. Pembayaran ketersediaan Layanan (Availability Payment /AP) Pengembalian Investasi Badan Usaha melalui pembayaran dari PJPK untuk  penggunaan aset yang SUDAH selesai dibangun oleh Badan Usaha
    1. Mekanikme AP bersifat uniter dimana pembayaran dilakukan hanya untuk seksi atau bagian dari asset yg telah berfungsi
    2. Syarat
      • Proyek memiliki kepentingan dan kemanfaatan sosial
      • Spesifikasi keluaran dan Indikator kinerja yang objektif dan teratur
      • Ada sistem pemantauan keluaran dan Indikator kinerja secara efektif
      • Ada formula perhitungan AP yang menjadi dasar pembayaran
      • Jika ada penerapan tarif kepada masyarakat maka perlu ada sistem penarikan tarif yang efektif dan transparan
    3. Availability Payment = (Capex + Opex + ROI) / Jangka Waktu Pengembalian AP