Bab 5. Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 4. Kajian Teknis
23/11/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
23/11/2017

Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan (demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan, proyeksi kinerja keuangan, analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money).

Kajian Ekonomi

  1. Analisis Permintaan (Demand)
    Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang akan memuat proporsi minat investasi di kawasan pariwisata, kemudian dipertajam dengan proporsi investasi kawasan wisata di lokasi yang dimaksud relatif terhadap lokasi lainnya di kabupaten/kota yang sama maupun tetangganya..

    1. Metodologi
      Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam metodologi mencakup :

      1. Metoda penetapan responden, responden ditetapkan adalah wisatawan yang berkunjung untuk mengetahui pesona atraksi yang mereka senangi dilengkapi dengan karakteristik sosial ekonomi nya untuk perluasan responden di lokasi asal wisatawan, maupun lokasi tetangganya sepanjang karakteristik responden dapat dikenali dalam kelompok sosial ekonomi yang sama.
      2. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan menyangkut kawasan pariwisata yang akan dibangun.
      3. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs, dan/ataupun analisis multinomial logistic regression.
    2. Pelaksanaan Survei dan Pengolahan Data Survei
      Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

      • Jumlah sampel serta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
      • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
      • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
      • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
      • Proses editing dan pengkodean (coding).
      • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
    3. Analisis
      Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif.  Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

      1. Responden wisatawan yang berkunjung
        • Informasi kelompok usia responden.
        • Informasi domisili responden.
        • Keinginan responden untuk kembali ke kawasan wisata
        • Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang perlu ditinngkatkan.
      2. Responden calon wisatawan di lokasi asal atau wilayah tetangga
        • Informasi kelompok usia responden.
        • Informasi domisili responden.
        • Informasi tentang kebiasaan berwisata dan frekuensi berwisata;
        • Informasi tentang pengetahuan responden akan lokasi kawasan pariwisata yang akan dikembangkan;
        • Minat responden mengunjungi lokasi kawasan pariwisata
        • Ekspektasi Pesona atraksi dan komponen amenity yang akan ditemui di lokasi kawasan pariwisata.
        • Hambatan untuk mengunjungi kawasan lokasi wisata
  2. Analisis Pasar (Market)
    Dalam subbab ini diuraikan tentang minat dunia usaha pada proyek KPBU infrastruktur pariwisata berupa kawasan pariwisata . Beberapa hal yang perlu dimasukkan adalah sebagai berikut :

    • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
    • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
    • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
    • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
    • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor infrastruktur pendidikan SMKN.
  3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
    Berisikan uraian detail potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU selama masa perjanjian kerjasama. Untuk sektor infrastruktur pariwisata berupa sarana dan prasarana elemen atraksi, ameniti dan aksesibilitas pariwisata, pendapatan dari Tipping fee yang dibayarkan pemerintah (atau institusi yang diberi otoritas) kepada Badan Usaha Pelaksana. Perlu dilihat kemungkinan adanya sumber pendapatan dari operasional (operating revenue) dan non-operational (non operating revenue).
    Pada sub-bab ini diidentifikasi juga dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

    • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
    • pembangunan KPBU selesai lebih awal;
    • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan.
    • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.
  4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)
    Analisis Biaya Manfaat Sosial(ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:

    1. Asumsi umum
      • Periode evaluasi;
      • Faktor konversi;
      • Dan asumsi lain yang diperlukan.
    2. Manfaat
      Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU pengembangan kawasan pariwisata. Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
    3. Biaya
      • Biaya penyiapan KPBU;
      • Biaya modal;
      • Biaya operasional;
      • Biaya pemeliharaan;
      • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
        Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
    4. Parameter Penilaian
      Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU yang akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:

      • Economic Internal Rate of Return (EIRR);
      • Economic Net Present Value (ENPV);
      • Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
    5. Analisis sensitivitas
      Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

      • Perubahan nilai social discount rate;
      • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
      • Penurunan/kenaikan komponen manfaat

Kajian Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

  1. Asumsi analisis keuangan
    Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU infrastruktur kawasan pariwisata adalah antara lain sebagai berikut :

    • Tingkat inflasi per tahun
    • Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun
    • Jumlah wisatawan
    • Jumlah pegawai dan tenaga bersertifikat yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya
    • Tarif pajak
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Periode kerja sama
  2. Pendapatan
    Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis sebelumnya.
  3. Biaya
    Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:

    • Biaya investasi (CAPEX)
      Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor infrastruktur kawasan pariwisata ini antara lain meliputi :

      • Biaya investasi untuk Fasilitas bangunan dan lahan;
      • Biaya investasi untuk sarana dan prasarana atraksi dan ameniti pariwisata;
      • Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan akses, tempat parkir, dll.
        Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
    • Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:

      • Biaya pegawai dan tenaga bersertifikat
      • Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur kawasan pariwisata
      • Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
      • Biaya penyusutan
      • Biaya asuransi
      • Biaya bunga hutang
      • Biaya lainnya
  4. Indikator Keuangan
    Dalam Sub Bab ini membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK
  5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
    • Proyeksi arus kas (cash flow)
  6. Analisis Sensitivitas
    Pada sub bab ini akan dikaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya;
    • Penurunan/kenaikan permintaan

Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan oleh Pemerintah dan KPBU dalam menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk Pemerintah : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
  2. Pembiayaan (Financing)
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan proyek melalui KPBU dan oleh Pemerintah. Biasanya total pembiayaan dengan skema KPBU lebih tinggi daripada dengan skema biasa oleh Pemerintah karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risiko
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
  5. Competitive Neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.