Bab 5. Kajian Ekonomi dan Komersial

Bab 4. Kajian Teknis
23/11/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
23/11/2017

Pada bab ini perlu dilakukan kajian secara ekonomi yang meliputi analisis permintaan (demand), analisis pasar dari sisi investor, analisis struktur pendapatan, serta analisis biaya dan manfaat sosial (ABMS). Selain itu juga dilakukan kajian finansial yang meliputi asumsi analisis keuangan, pendapatan pelaku usaha, biaya Capex dan OPEX, indikator keuangan, proyeksi kinerja keuangan, analisis sensitivitas, serta analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money).

Kajian Ekonomi

  1. Analisis Permintaan (Demand)
    Kajian ini berisi ringkasan dari Survai Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang akan memuat proporsi minat pengusaha industri untuk berinvestasi di kawasan industri yang dimaksud, dan proporsi pertumbuhan permintaan  barang jadi (sesuai jenis industri yang akan dikembangkan) di kawasan industri yang dimaksud, yang dapat diproduksi di kawasan industri yang dimaksud.

    1. Metodologi
      Dalam sub bab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam metodologi mencakup :

      1. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan sehubungan dengan kawasan industri yang akan dibangun. Struktur pertanyaan terbagi dalam : a. Konfirmasi atas perkiraan pertumbuhan permintaan barang jadi dan tantangan pengadaannya di masa depan; dan b. Minat pengusaha untuk berinvcestasi jenis industri yang akan berkembang ke depan di lokasi kawasan industri yang dimaksud. Maka responden terbagi menjadi responden dari asosiasi produsen/industri sehubungan konfoirmasi pertumbuhan permintaan, dan responden dari para pengusaha yang permintaan nya meningkat maupun para pengusaha yang jenis usahanya sudah ditetapkan pada lokasi kawasan industri yang akan dikerjasamakan.
      2. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs, dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Konfirmasi atas perkiraan pertumbuhan permintaan untuk mengestimasi tambahan kapasitas produksi yang diperlukanm, sedangkan Minat pengusaha untuk mengetahui faktor penarik dan penolak berinvestasi di lokasi kawasan industri yang dimaksud.
    2. Pelaksanaan Survei dan Pengolahan Data Survei
      Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup diantaranya:

      • Jumlah sampel serta cara penentuan sampel jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
      • Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode mewawancarai rensponden.
      • Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
      • Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
      • Proses editing dan pengkodean (coding).
      • Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan pengolahan data.
    3. Analisis Deskriptif
      Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif.  Beberapa hal yang perlu diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:

      1. Responden Asosiasi Industri
        • Informasi kelompok usia responden.
        • Informasi domisili responden.
        • Pengetahuan responden atas pertumbuhan demand dan kebutuhan peningkatan kapasitas produksi/terpasang;
      2. Responden Pengusaha (sesuai jenis industrinya)
        • Informasi jenis industri, lama berusaha;
        • Pengetahuan tentang keadaan lokasi (rencana) kawasan industri (utilitas, akses, perburuhan dlsb)
        • Faktor yang mempengaruhi minat investasi (perluasan atau investasi jenis industri baru)
        • Faktor yang mempenmgaruhi minat berinvestasi di lokasi kawasan industri yang direncanakan.;
  2. Analisis Pasar (Market)
    Dalam subbab ini diuraikan tentang minat dunia usaha pada proyek KPBU infrastruktur perindustrian berbentuk kawasan industri. Beberapa hal yang perlu dimasukkan adalah sebagai berikut :

    • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
    • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
    • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
    • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
    • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU sektor infrastruktur perindustrian berbentu kawasan industri.
  3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
    Struktur pendapatan KPBU Kawasan Industri akan diuraikan dari potensi sumber pendapatan, tarif sewa dan resiko struktur pendapatan tersebut.

    1. Sumber Pendapatan Potensial
      Mengingat lahan dikuasai pemerintah dan tidak dialihkan, maka tidak ada penjualan tanah kepada unit usaha industri di dalam kawasan industri. Sumber pendapatan potensial kawasan industri  adalah dari:

      1. Usaha penjualan:
        • penjualan bangunan untuk usaha industri;
        • penjualan bangunan untuk penyimpanan-pergudangan;
      2. Usaha penyewaan dan retribusi:
        • Sewa tanah untuk bangunan gedung perkantoran dan/atau gedung industri ,
        • Sewa bangunan gudang maupun kavling penyimpanan barang sementara;
        • Sewa tanah untuk: a) papan reklame/iklan ruang luar, b) antenna telekomunikasi.
        • Sewa a) papan reklame/iklan ruang luar, b) antenna telekomunikasi.;
        • Retribusi masuk kawasan industri menurut jenis kendaraan;
        • Retribusi parkir;
        • Retribusi dan/atau jasa pembayaran listrik;
        • Retribusi dan/atau jasa pembayaran gas;
        • Retribusi dan/atau jasa pembayaran air minum;
        • Retribusi kebersihan dan pemeliharaan lingkungan;
        • Retibusi jasa keamanan
        • Jasa pembayaran kewajiban kepada pemerintah secara kolektif untuk jenis -jenis pajak dan kewajiban lainnya;
    2. Penetapan Tarif Sewa
      Penetapan tarif sewa perlu dilakukan secara rasional dan kompetitif. Secara rasional perlu ditetapkan dengan mempertimbangkannya sebagai bagian dari komponen biaya penyewa, namun dari sisi penyewa (usaha kawasan industri) perlu diatas ongkos operasional dan pemeliharaan dan (cicilan) biaya modalnya. Penetatapan kompetitif diterapkan dengan mempertimbangkan biaya sewa serupa pada kawasan industri sejenis dan terdekat.
      Untuk pengadaan dana pengembalian barang modal (sinking funds), adalah dana yang diperlukan untuk pengadaan barang modal pada saat berakhir usia produktif (usia efektif) barang modal tersebut, misal untuk barang modal instalasi air minum, system jaringan pipa dan saluran, modal untuk sumber (catu) daya listrik cadangan, dan barang modal lainnya, dapat ditambahkan dari pembayaran retribusi dan sewa bulanan sehingga diperoleh secara bulanan, atau bila memungkinkan dimasukkan pada harga jual atau cicilan tahunan, maupun metoda pembayaran lainnya.
    3. Risiko Struktur Pendapatan
      Risiko struktur pendapatan yang dapat dikenali antara lain:

      1. Keterlambatan penyerapan pasar dibanding perkiraan daya serap pasar atas tanah usaha industri maupun untuk kegiatan penunjangnya seperti: penyimpanan/pergudangan. Hal ini dapat disebabkan terdapat pesaing maupun perubahan makro ekonomi maupun kondisi lokal;
      2. Risiko atas perlambatan pendapatan yang akan diterima melalui modal tambahan, seperti usaha penyewaan gudang, papan reklame/media ruang luar, maupun penyewaan menara dan/atau antena telekomunikasi dan usaha penyewaan lainnya di luar penyewaan tanah. Terdapat kepentingan pengembalian modal dan perolehan keuntungan pada saat yang sama.
      3. Risiko atas besaran pendapatan dari retribusi utilitas seperti air minum, jaringan gas, listrik yang belum optimal dari sisi kecepatan pengembalian modal akibat efisiensi dan teknologi baru dalam operasionalisasi tenant / usaha industri.
  4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)
    Analisis Biaya Manfaat Sosial(ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA) merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi masyarakat dan lingkungan secara umum pada saat sudah ada proyek KPBU terhadap keadaan tidak ada ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi Kelayakan ini meliputi:

    1. Asumsi umum
      • Periode evaluasi;
      • Faktor konversi;
      • Dan asumsi lain yang diperlukan.
    2. Manfaat
      Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek KPBU infrastruktur perindustrian berbentuk kawasan industri yang dikerjasamakan. Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
    3. Biaya
      • Biaya penyiapan KPBU;
      • Biaya modal;
      • Biaya operasional;
      • Biaya pemeliharaan;
      • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
        Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
    4. Parameter Penilaian
      Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU yang akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:

      • Economic Internal Rate of Return (EIRR);
      • Economic Net Present Value (ENPV);
      • Economic Benefit Cost Ratio(BCR).
    5. Analisis sensitivitas
      Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

      • Perubahan nilai social discount rate;
      • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
      • Penurunan/kenaikan komponen manfaat.

Kajian Keuangan

Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:

  1. Asumsi Analisis Keuangan
    Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU Infrastruktur Kawasan Industri adalah antara lain sebagai berikut :

    • Periode kerja sama
    • Tingkat inflasi per tahun
    • Debt to Equity Ratio (Komposisi Pinjaman dan Modal)
    • Bunga pinjaman
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
    • Nilai tukar mata uang
    • Tarif pajak
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Asumsi lain yang diperlukan
    • Jumlah industri
    • Besaran tarif
  2. Pendapatan
    Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU Infrastruktur Kawasan Industri. Proyeksi pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis sebelumnya.
    Pendapatan untuk Infrastruktur Kawasan Industri yaitu:

    • Pendapatan Sewa Bangunan/Kaveling Lahan Industri
    • Pendapatan Fasilitas Jaringan Energi Dan Kelistrikan;
    • Pendapatan Fasilitas Jaringan Telekomunikasi;
    • Pendapatan Fasilitas Jaringan Sumber Daya Air;
    • Pendapatan Fasilitas Sanitasi; Dan
    • Pendapatan Fasilitas Jaringan Transportasi
  3. Biaya
    Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu dikaji meliputi:

    • Biaya investasi (CAPEX)
      Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun. Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor Infrastruktur Kawasan Industri ini antara lain meliputi :

      • Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan tanah
      • Biaya investasi Infrastruktur Industri
      • Biaya investasi Infrastruktur Penunjang
      • Biaya investasi Infrastruktur dasar
      • Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan (jenis dan tujuan pengembangan)
      • Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya perizinan, biaya kunjungan manajemen, biaya bantuan hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
    • Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      Biaya-biaya operasional yang dihitung antara lain:

      • Biaya tenaga kerja
      • Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
      • Biaya perbaikan dan pemeliharaan infrastruktur
      • Biaya penyusutan
      • Biaya asuransi
      • Biaya bunga hutang
      • Biaya lainnya
  4. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada bagian ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:

    • Proyeksi laba rugi (income statement)
      (Inggris : Income Statement atau Profit & Loss Statement) adalah bagian dari laporan keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menjabarkan unsur-unsur pendapatan dan beban perusahaan sehingga menghasilkan laba/rugi bersih.
    • Proyeksi neraca (balance sheet)
      adalah bagian dari laporan keuangan suatu entitas yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menunjukkan posisi keuangan entitas tersebut pada akhir periode. Neraca terdiri dari tiga unsur, yaitu aset, liabilitas, dan ekuitas.
    • Proyeksi arus kas (cash flow)
      Adalah bagian dari laporan keuangan suatu perusahaan yang dihasilkan pada suatu periode akuntansi yang menunjukkan aliran masuk dan keluar uang (kas) perusahaan.
  5. Kelayakan Proyek
    Bagian ini akan membahas indikator yang menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
  6. Analisis Sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan pendapatan;
    • Penurunan/kenaikan biaya;

Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU. Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.

  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC: CAPEX, OPEX dan Pendapatan
    • Untuk KPBU: CAPEX, OPEX, dan Pendapatan
  2. Pembiayaan (Financing)
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Umumnya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risiko
    Menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh pelaksana proyek. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU risiko akan dialokasikan pada masing-masing pihak yang dianggap paling mampu melakukan mitigasi risikonya.
  5. Competitive Neutrality
    Menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.