Bab 5. Kajian Ekonomi dan Komersil

Bab 4. Kajian Teknis
27/11/2017
Bab 6. Kajian Lingkungan dan Sosial
27/11/2017

Analisis Permintaan (Demand)

Dilakukan pengkajian terhadap proyeksi kebutuhan air selama periode perencanaan yang mengacu pada rata-rata penggunaan air bersih masyarakat,  jumlah penduduk di wilayah pelayanan, proyeksi penduduk berdasarkan tingkat pertumbuhannya, dan sebagainya. Kajian ini merupakan ringkasan dari Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand Survey – RDS) yang akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.

  1. Kependudukan
    • Kondisi demografi di wilayah perencanaan.
    • Jumlah penduduk saat ini di wilayah perencanaan.
    • Tingkat pertumbuhan kabupaten/kota atau wilayah perencanaan.
    • Proyeksi penduduk di wilayah perencanaan.
  2. Kondisi Penyediaan Air Minum Responden
    • Jumlah responden beserta persentase karakteristik respondennya.
    • Sumber-sumber air minum yang digunakan responden RDS saat ini, termasuk volume, kondisi (kualitas, kuantitas, kontinuitas), dan tarif.
    • Rata-rata jumlah pemakaian air bersih responden (m3/bulan).
  3. Kajian Kebutuhan Air
    • Kebutuhan air rata-rata per orang per hari saat ini yang didapatkan dari hasil Survei Kebutuhan Nyata (RDS) ataupun konsumsi air domestik yang ada dalam laporan Audit Kinerja PDAM.
    • Proyeksi kebutuhan air berdasarkan kebutuhan air rata-rata, jumlah penduduk di wilayah pelayanan, dan kemauan menyambung target penduduk terlayani disertai dengan asumsi-asumsi lainnya seperti kebutuhan air untuk non-domestik dan fasilitas lainnya.
    • Rencana jumlah total sambungan yang terlayani.
  4. Tingkat pelayanan yang diharapkan responden (kualitas, kuantitas, dan kontinuitas).
  5. Kajian WTC, WTP, ATP
    • Kajian kemauan menyambung (Willingness to Connect – WTC) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan.
    • Kajian kemauan membayar (Willingness to Pay – WTP) penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat pelayanan yang diharapkan.
    • Kajian kemampuan membayar (Ability to Pay – ATP) penduduk di wilayah pelayanan. ATP dapat diukur dengan beberapa metode, diantaranya persentase dari rata-rata pendapatan, rata-rata pengeluaran untuk pengadaan air bersih saat ini.

    Pada kajian ini juga dilakukan analisis tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario.

Analisis Pasar (Market)

  • Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan, risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan, serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
  • Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU, diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur perolehan penjaminan, dan lainnya.
  • Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
  • Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi dari proyek-proyek KPBU SPAM.

Analisis Struktur Pendapatan KPBU

  • Menguraikan potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU bagi setiap pihak. Untuk sektor air minum, umumnya dibagi menjadi dua:
    • Pendapatan PDAM/badan pengelola dari end user (masyarakat) yang digambarkan sebagai tarif air minum;
    • Pendapatan Badan Usaha Pelaksana dari PDAM/badan pengelola sebagai kompensasi atas air curah yang disediakan oleh Badan Usaha Pelaksana yang digambarkan sebagai tarif air curah.
  • Tarif ini akan dikaji kelayakan dengan membandingkannya pada tarif rata-rata yang berlaku saat ini, kemauan membayar masyarakat, serta kemampuan membayar masyarakat (berdasarkan hasil studi RDS).
  • Tarif pada dasarnya dihitung untuk dapat menutup seluruh biaya dan pengembalian modal. Dalam penentuan besaran tarif yang dikenakan kepada masyarakat terdapat dua pihak yang berkepentingan, yaitu :
    • Pihak Penyelenggara
      Penyelenggara sangat berkepentingan dalam penentuan  tarif. Perhitungan tarif dari sisi penyelenggara didasarkan pada keperluan untuk menutup seluruh biaya yang dikeluarkan, pengembalian pinjaman serta untuk mendapatkan keuntungan dari usahanya atau pengembalian modal yang telah ditanamkan.
    • Pihak Masyarakat
      Pihak masyarakat sebagai konsumen air minum juga sangat berkepentingan terhadap masalah tarif air. Konsumen dalam hal ini sangat dipengaruhi oleh daya beli/kemampuan untuk membayar air. Bagi masyarakat kemampuan membayar air sangat ditentukan oleh tingkat pendapatan masyarakat, sedangkan untuk konsumen yang berasal dari kelompok industri, kemampuan membayar/membeli air tergantung alokasi biaya produksi untuk komponen biaya air.
  • Untuk itu dalam perhitungan tarif perlu mempertimbangkan aspek keuangan penyelenggara maupun aspek sosial ekonomi masyarakat. Studi RDS dan kajian elastisitas permintaan akan air minum terhadap perubahan harga, dapat digunakan sebagai acuan/pertimbangan untuk penentuan tarif. Bilamana harga yang tercapai terlalu tinggi maka perlu ada skema subsidi dari PJPK dan juga perlu dikaji pengadaan Dukungan dan/atau Jaminan Pemerintah.
    Pada sub-bab ini juga perlu dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:

    • kenaikan biaya KPBU (cost over run);
    • pembangunan KPBU selesai lebih awal;
    • pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehngga dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawbac mechanism);
    • pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban penyediaan air minum.

Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS)

Analisis Biaya Manfaat Sosial merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan manfaat sosial dan biaya ekonomi dengan adanya proyek KPBU dan tanpa adanya proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam menentukan besaran dukungan pemerintah.

  1. Asumsi umum
    • Periode evaluasi.
    • Faktor konversi.
    • Dan asumsi lain yang diperlukan.
  2. Manfaat
    • Penghematan biaya penyediaan air bersih/air minum masyarakat;
    • Penghematan dari perbaikan kondisi kesehatan masyarakat;
    • Manfaat lain yang dapat dikuantifikasi.
  3. Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  4. Biaya
    • Biaya penyiapan KPBU;
    • Biaya modal;
    • Biaya operasional;
    • Biaya pemeliharaan;
    • Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
      Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak. Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
  5. Parameter penilaian
    • Economic Internal Rate of Return (EIRR)
    • Economic Net Present Value (ENPV)
    • Economic Benefit Cost Ratio (BCR)
  6. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:

    • Perubahan nilai social discount rate;
    • Penurunan/kenaikan komponen biaya;
    • Penurunan/kenaikan komponen manfaat.

Analisis Keuangan

  1. Asumsi analisis keuangan
    • Tingkat inflasi per tahun.
    • Nilai tukar mata uang.
    • Persentase pembiayan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman pertahun.
    • Jangka waktu dan besarnya penyesuaian tarif air.
    • Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi per tahunnya.
    • Biaya air baku per m3 sepanjang masa kerjasama.
    • Tarif PLN yang akan digunakan (biasanya sesuai dengan tarif listrik golongan B-3/TM (Blok LWBP) dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
    • Harga bahan bakar solar non-subsidi per liter dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
    • Persentase biaya pemeliharaan terhadap aktiva tetap yang dihitung berdasarkan rata-rata biaya pemeliharaan terhadap aktiva dari PDAM-PDAM di Indonesia.
    • Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan, pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
    • Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya.
    • Periode kerjasama/periode evaluasi.
    • Asumsi lain yang diperlukan.
  2. Pendapatan
    • Pendapatan Badan Usaha Pelaksana dalam bentuk pembayaran atas tarif air curah dari PDAM/badan pengelola selama periode evaluasi.
    • Pendapatan PDAM/badan pengelola dalam bentuk pembayaran atas tarif air minum dari end user (masyarakat) selama periode evaluasi.
  3. Biaya
    • Biaya investasi (CAPEX)
      Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu  harga konstan dan harga berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun.
      Perhitungan biaya investasi (CAPEX) didasarkan pada biaya kegiatan yang disiapkan oleh tim teknis. Dalam biaya kegiatan perlu dirinci jenis material yang diperlukan (harga satuan, spesifikasi teknis) dan tahapan pelaksanaan serta tahapan pembiayaan. Dari biaya kegiatan yang telah disusun tim teknis tersebut perlu dilakukan perhitungan/penyesuaian sehingga menjadi biaya investasi, yaitu antara lain dengan memperhitungkan biaya pajak, biaya kontingensi harga dan biaya lain-lain yang dipandang perlu untuk diperhitungkan sebagai biaya investasi (misalnya biaya administrasi proyek, biaya pra-operasi dan biaya studi).
    • Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
      • Berisikan ringkasan biaya OPEX per m3 yang perlu dikeluarkan oleh Badan Usaha maupun PJPK/PDAM. Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:
        • Biaya air baku.
        • Biaya bahan kimia.
        • Biaya listrik.
        • Biaya bahan bakar.
        • Biaya tenaga kerja.
        • Biaya pemeliharaan.
        • Biaya administrasi.
        • Dan biaya lainnya.
      • Asumsi proyeksi biaya dan pemeliharaan pada umumnya disusun sebagai berikut:
        • Didasarkan pada persentase dari aset atau biaya investasi; dan/atau
        • Didasarkan pada perincian setiap biaya operasi dan pemeliharaan sesuai dengan kebutuhan (volume) dan perkiraan harga bahan/upah
  4. Indikator keuangan
    Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha. Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:

    • IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
    • Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika IRR ekuitas masih lebih besar dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
    • Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
  5. Proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
    Pada Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas d iatas. Proyeksi keuangan yang perlu dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan adalah proyeksi laba/rugi dan proyeksi perputaran kas.

    • Proyeksi laba rugi (income statement).
    • Proyeksi arus kas (cash flow).
    • Proyeksi neraca (balance sheet).
  6. Analisis sensitivitas
    Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:

    • Penurunan/kenaikan biaya;
    • Penurunan/kenaikan permintaan.

Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money)

Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut memberkan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.


  1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
    Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.

    • Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
    • Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
  2. Financing
    Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
  3. Ancillary cost
    Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
  4. Risk
    Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko ditransfer kepada Badan Usaha.
  5. Competitive neutrality
    Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
  6. Kesimpulan
    Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran VFM dari proyek KPBU.